Umorzenie kredytu na cele mieszkaniowe we frankach szwajcarskich (ugoda z bankiem).

Data sporządzenia: 14 czerwca 2024 r.

Pytanie:

Pytanie dotyczy potwierdzenia, czy fakt zaciągnięcia przez małżeństwo podatników dwóch kredytów mieszkaniowych, z których zostało sfinansowane nabycie działki gruntu oraz wybudowanie na niej domu, nie narusza spełnienia warunku realizacji jednej inwestycji mieszkaniowej na gruncie rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe, z dnia 11 marca 2022 r. (Dz.U. z 2022 r. poz. 592), tj. z dnia 23 stycznia 2024 r. (Dz.U. z 2024 r. poz. 102) („Rozporządzenie”).

Małżeństwo podatników powzięło wątpliwość, czy spełnia warunek wskazany w § 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Rozporządzenia, to jest warunek zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, a w przypadku więcej niż jednego kredytu mieszkaniowego, warunek zaciągnięcia kredytów mieszkaniowych na realizację wyłącznie jednej inwestycji mieszkaniowej. Jednocześnie małżeństwo wskazało, że spełnia pozostałe warunki zaniechania poboru podatku dochodowego od osób fizycznych („PIT”), wynikające z Rozporządzenia, gdyż:

• nie korzystało z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych z tytułu jakiegokolwiek kredytu;
• inwestycja zaspokaja ich własne potrzeby mieszkaniowe (w wybudowanym na działce domu małżeństwo mieszka wraz z synem);
• kredyty zostały udzielone przed 10 stycznia 2015 i są zabezpieczone hipoteką na nieruchomości.

Odpowiedź:

1. W opisanej sytuacji, fakt zaciągnięcia przez małżeństwo podatników dwóch kredytów mieszkaniowych, z których zostało sfinansowane nabycie działki oraz wybudowanie na niej domu, nie narusza spełnienia warunku realizacji jednej inwestycji mieszkaniowej, o której mowa w § 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Rozporządzenia.
2. Z punktu widzenia prawa cywilnego grunt wraz z budynkiem stanowią jedną nierozerwalną całość, stanowiąc tzw. nieruchomość gruntową, gdyż budynki i urządzenia powiązane trwale z gruntem, drzewa oraz inne rośliny, jak również inne przedmioty trwale z gruntem związane stanowią jego części składowe. W tym zakresie, wyjątkiem na gruncie prawa cywilnego jest sytuacja, w której grunt jest w użytkowaniu wieczystym, ale ten wyjątek nie ma zastosowania do rozpatrywanej sytuacji, gdyż małżeństwo jest właścicielem działki, a nie jej użytkownikiem wieczystym (nie analizujemy sytuacji, w której małżeństwo byłoby użytkownikiem wieczystym).
3. Z interpretacji podatkowych, wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej („DKIS”) w sprawie warunków stosowania Rozporządzenia wynika, że sfinansowanie z kredytu mieszkaniowego nabycia działki gruntu oraz budynku na tej działce (wybudowanie nowego budynku lub nabycie budynku istniejącego na tej działce) jest zgodne z warunkiem realizacji jednej inwestycji mieszkaniowej, o której mowa w Rozporządzeniu. DKIS nie zanegował tego m.in. w interpretacji indywidualnej wydanej dnia 12 lipca 2023 roku, sygn. 0112-KDIL2-1.4011.481.2023.2.MKA oraz interpretacji indywidualnej wydanej dnia 11 lipca 2023 r., sygn. 0112-KDIL2-1.4011.480.2023.2.MKA. W piśmiennictwie podkreśla się, że aby kwoty umorzonych osobom fizycznym wierzytelności z tytułu dwóch kredytów hipotecznych zaciągniętych na własne cele mieszkaniowe mogły zostać objęte zaniechaniem poboru PIT na podstawie Rozporządzenia, obydwa kredyty hipoteczne powinny zostać zaciągnięte na tę samą inwestycję mieszkaniową, tj. powinny dotyczyć jednego i tego samego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości gruntowej (zob. M. Słomka, Zaniechanie poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego, BISP 2022, Nr 10). DKIS kwestionuje możliwość zaniechania poboru podatku, jeśli z kredytu sfinansowany jest np. zakup gruntu pod budowę domu i zakup lokalu mieszkalnego. Takie sytuacje organ podatkowy kwalifikuje jako dwie inwestycje mieszkaniowe, nieobjęte przepisami Rozporządzenia (zob. interpretacja podatkowa z dn. 15 marca 2024 r., sygn.  0113-KDIPT2-2.4011.5.2024.2.ACZ).
4. W analizowanej sytuacji, fakt zaciągnięcia dwóch kredytów (a nie jednego) na zakup działki i wybudowanie na niej domu, ma znaczenie techniczne. W razie sporu na tym tle z organami podatkowymi dobrze byłoby zgromadzić argumentację wyjaśniającą, dlaczego zostały zawarte dwa kredyty zamiast jednego (np. możliwość założenia księgi wieczystej już dla samej działki, zaciągniecie drugiego kredytu przez podatników już jako małżeństwo, co mogło być istotną okolicznością dla banku, itp.).
5. DKIS podkreśla w wydawanych interpretacjach, że główną przesłaną do skorzystania z zaniechania poboru podatku jest przeznaczenie kredytu na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 Ustawy o PIT, to jest poniesione wydatku na:
   • nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem;
   • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;
   • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego;
   • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;
   • rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.
6. Zgodnie z Rozporządzeniem, zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych ma zastosowanie do kwot wierzytelności umorzonych osobie fizycznej z tytułu kredytu mieszkaniowego ("Wierzytelności"), w przypadku gdy:
   • kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, a w przypadku więcej niż jednego kredytu mieszkaniowego - gdy kredyty mieszkaniowe zostały zaciągnięte na realizację wyłącznie jednej inwestycji mieszkaniowej, oraz
   • osoba fizyczna będąca stroną umowy kredytu mieszkaniowego nie korzystała z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej niż określona w lit. a inwestycji mieszkaniowej. 
7. Kwoty Wierzytelności obejmują:
   • kwoty kredytu mieszkaniowego (kapitału);
   • odsetki, w tym odsetki skapitalizowane, i prowizje;
   • opłaty, jeżeli ich poniesienie przez kredytobiorcę było niezbędne do zawarcia umowy kredytu mieszkaniowego, z wyjątkiem kosztów usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń.
8. W przypadku, gdy kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty również na wydatki inne niż określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 Ustawy o PIT , zaniechanie poboru podatku obejmuje kwotę wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego w części, w jakiej kwota kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 Ustawy o PIT pozostaje do całkowitej kwoty zaciągniętego kredytu mieszkaniowego. W przypadku gdy kredyt mieszkaniowy został zastąpiony kredytem refinansowym lub gdy na jego spłatę został zaciągnięty kredyt konsolidacyjny, zaniechanie poboru podatku obejmuje odpowiednio kwotę wierzytelności z tytułu kredytu refinansowego lub konsolidacyjnego w części odpowiadającej kwocie wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego.
9. Przez jedną inwestycję mieszkaniową, o której mowa w punkcie 6 powyżej, rozumie się, na gruncie Rozporządzenia, inwestycję, której celem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych:
   • jednego gospodarstwa domowego albo
   • więcej niż jednego gospodarstwa domowego, jeśli osoby fizyczne mające zajmować wspólnie jeden budynek mieszkalny, nie mniej niż jedna osoba fizyczna z każdego takiego gospodarstwa, są osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.
10. Przez jedno gospodarstwo domowe, o którym mowa w punkcie 9 powyżej rozumie się, na gruncie Rozporządzenia, gospodarstwo prowadzone przez osobę fizyczną zajmującą jeden lokal mieszkalny albo jeden budynek mieszkalny jednorodzinny, samodzielnie lub wspólnie z innymi osobami stale z nią zamieszkującymi i gospodarującymi.
11. W przypadku gdy stroną umowy kredytu mieszkaniowego na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej są co najmniej dwie osoby fizyczne, zaniechanie poboru podatku ma zastosowanie wyłącznie do osób będących stroną umowy kredytu mieszkaniowego, które nie korzystały z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej inwestycji mieszkaniowe.